Эскроу-счет — это специальный банковский инструмент, который создан для того, чтобы сделки между продавцом и покупателем проходили прозрачно и безопасно. Его называют условным неслучайно: распоряжаться деньгами на этом счете можно только тогда, когда все условия договора исполнены так, как задумано.
Вся схема строится просто, но надежно. Стороны сделки — покупатель и продавец — сначала договариваются о правилах игры: что должно быть сделано, в какие сроки, какие документы предоставить. Этот договор подписывают втроем — вместе с банком, который и будет следить, чтобы никто не нарушал правил. Пример: покупатель хочет купить квартиру; он кладет нужную сумму на эскроу-счет, и только после того, как квартира юридически оформлена на нового владельца, продавец получает деньги. Подтверждением для банка служит, к примеру, выписка из Росреестра или сам зарегистрированный договор купли-продажи.
Эскроу — это не только про недвижимость или автомобили. На такой счет можно положить деньги для оплаты любых ценных вещей, бумаг или даже движимого имущества. Иногда посредником становится не банк, а нотариус — если сделка этого требует.
Важно понимать и отличие эскроу от привычных инструментов. Банковскую ячейку еще недавно считали эталоном безопасности — пока не стало понятно, что сотрудничество с банком через эскроу избавляет от хлопот с наличными, пересчетами и волокитой в отделениях. Аккредитив — тоже форма безопасного расчета, но для многих клиентов эскроу оказывается дешевле и удобнее.
Пошагово все выглядит так:
- Стороны подписывают трехсторонний договор, где четко обозначено: вот такие-то условия — и только тогда деньги переходят к продавцу. Всегда указывается срок действия договора, иначе сделка зависнет.
- Покупатель размещает деньги на эскроу-счете.
- Продавец действует строго по сценарию: собирает документы, подтверждающие выполнение условий. Несет их в банк.
- После проверки банк выдает деньги продавцу или переводит на счет по его указанию.
Что, если продавец не выполнил условия или затянул с документами? Деньги возвращают покупателю, а счет закрывают. Иногда оговоренный срок нужно продлить — и за это банк возьмет дополнительную комиссию.
Использовать эскроу могут не только физические лица, но и целые компании: например, застройщик при продаже строящегося жилья или фирма, реализующая дорогостоящее оборудование.
Закон говорит просто: пока сделка не завершена, деньги на эскроу принадлежат тому, кто их внес. То есть покупателю. Как только продавец предоставил все подтверждающие документы, права на средства переходят к нему.
Главные плюсы эскроу-счета:
- Простота. Не нужно таскать наличные, переживать за их подлинность или подсчет. Все лежит на счете, движение средств контролирует банк.
- Экономия. Оформить эскроу часто дешевле, чем платить за банковскую ячейку или за оформление аккредитива. Банки обычно берут небольшую комиссию — обычно она составляет доли процента. Иногда обслуживание вовсе бесплатно, если, скажем, счет открывается под ипотеку в том же банке.
- Защита. Депозиты эскроу, особенно при сделках с недвижимостью, защищены государственной системой страхования вкладов: в этом случае сумма компенсации может достигать 10 миллионов рублей. Для аккредитивов и ячеек такой защиты нет.
- Автоматизм. После завершения сделки все операции происходят без лишней волокиты.
Нюанс: повышенная страховка на средства в эскроу-счете действует только три рабочих дня после регистрации права собственности, потом лимит уменьшается до стандартных 1,4 миллиона рублей.
Выбор банка для эскроу зависит от самой сделки. Вторичное жилье, автомобили, любые дорогостоящие вещи — подойдет практически любой банк, который такую услугу предоставляет. Если речь идет о покупке жилья по договору долевого строительства, законодательство строго предписывает использовать эскроу: компания-застройщик работает только с банками, которые есть в реестре Банка России. Этот список защищает покупателя — в нем только устойчивые, проверенные банки.
Частный дом тоже лучше строить через эскроу-счет. Список подрядчиков и банков-посредников можно найти на сайте ДОМ.РФ: там же подается заявка на ипотеку, если она потребуется.
Покупка строящейся недвижимости через эскроу-счет практически исключает сценарий, при котором человек остался и без квартиры, и без денег. Застройщик получает средства только после сдачи дома, к тому же сам кредитуется в том же банке, где лежат деньги дольщиков. Это стимулирует компании не затягивать строительство: иначе платить проценты по кредиту приходится дольше.
Что немаловажно — банк контролирует, куда уходят средства застройщика. Ранее их могли направить на любое завершение старых объектов — теперь деньги идут только на тот дом, за который платят участники сделки.
В случае, если компания не справилась с проектом — обанкротилась или не сдала дом в срок, — покупатель может вернуть весь внесённый депозит. Если речь о частном строительстве и не устроило качество работ, вы вправе расторгнуть договор досрочно: оплатите только фактические затраты, остальное банк вернет.
Подробнее о рисках при долевом строительстве и нюансах оформления ипотеки на новостройку лучше разбирать отдельно — но без понимания того, как на практике защищает эскроу, покупать жильё сегодня решается всё больше россиян.
